농지 취득방법

농지 취득방법

농업진흥지역은 경지정리, 농업용수개발 등 농업생산에 필요한 농지와

농지에 공급되는 용수원을 보호하기 위해 필요한 토지를 지정한 것이다.

농업진흥지역 안에서는 농업생산에 직접 관련되지 않은 토지이용행위가 엄격하게 제한된다.

어떤 농지가 농업진흥지역에 포함되는지 여부는

그 농지에 대해 시·군에서 발급하는 토지 이용계획확인서를 보면 알 수 있는데

토지이용계획확인서 도시관리계획이 ‘농림지역’으로 표시되고

농지에‘농업(진흥·보호)구 역’으로 표시되어 있으면 농업진흥지역에 포함된 것이고,

‘ 해당없음’으로 표시되어 있으면 농업진흥지역 밖의 농지이다.

농지를 취득한 후 주택 등을 신축할 계획이라면

농업진흥지역 안보다는 농업진흥지역 밖의 농지를 취득하는 것이 효과적인데

농업진흥지역 밖이 도시지역이나 관리지역에서 주택 등의 신축이 비교적 자유로운 편이다.

 

농지취득자격증명

농지취득자격증명은 상속·공유농지의 분할·시효의 완성 등 특별한 경우를 제외한

매매·증여·경락 등으로 농지의 소유권을 취득하는 경우에 적용된다.
개인과 법인, 농업인과 비농업인을 구분하지 않고 농지의 소유권을 취득하는 경우에는

농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 하며,

농지의 소유권에 관한 등기 신청시 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

농지취득자격증명서를 발급 받으려면

신청서에 취득하는 농지에 관한 농업경영계획서를 첨부하여 시·구·읍·면사무소에 제출하면 된다.
접수한 시·구·읍·면에서는 신청인의 농지취득자격과 농업경영계획서의 실현 가능성을 검토하여

농지취득 자격증명을 발급하거나 신청서를 반려하게 된다.

최근 토지가격이 급격하게 상승하는 등 투기우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여

토지의 거래계약에 대해 시장, 군수의 허가를 받도록 하는 토지거래허가구역이 증가하고 있다.
토지거래허가구역 안에서는 토지거래계약허가를 받으면, 농지취득자격증명을 발급 받은 것으로

간주하기 때문에 별도로 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없다.

그러나 토지거래계약허가가 심사기준이 농지취득자격증명발급 심사기준에 비해 상당히 엄격하여

농지에 관해서는 농지소재지 6개월 사전거주요건,

거주지와 농지와의 거리가 20km 이내이어야 하는 통작거리 제한 등이 적용되므로

토지거래계약 허가구역 안의 농지를 취득하려는 경우에는 충분한 검토가 필요하다.

 

농지취득방법

농업경영 목적으로 소유하는 경우 농지의 소유 규모를 제한하지 않는다.

다만, 농업인이 아닌 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는

그 세대원이 소유하는 농지를 모두 합산하여 세대당 1,000m²를 초과할 수 없다.

그런데 농지를 구입한 뒤 경작을 하지 않고 그대로 방치한다든지,

농지를 다른 사람에게 임대할 경우에는 농지처분의무가 부과된다.
농지처분의무는 시장·군수·구청장이 농지이용실태를 조사하여 농지를 처분할 것을 통지하게 되며,

처분통지를 받게 되면 1년 이내에 해당 농지를 팔아야 한다.

 

농지구입시 유의사항
1) 취득시 제출한 신청서대로 농업목적으로 농지를 산 경우 반드시 계속 본인이 농사를 지어야 한다.

2) 만일 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 농지를 놀리거나 남에게 빌려주거나

    농작업의 전부를 위탁한 경우에는 농지를 처분하도록 통지 받게 된다.

   * 취득한 후 불가피하게 발생하는‘군입대, 질병에 의한 입원, 공직취임’등 정당한 사유는 예외 

   * 농지를 농업 이외 다른 용도로 사용하고자 할 경우 전용허가를 받거나, 전용신고를 한 후에 취득

3) 직접 농사를 짓지 않아 처분 통지를 받은 후 농지를 처분하지 않으면, 이행강제 부과금 등 불이익

    가) 처분사유 발생 후 1년 이내 처분할 것을 통지하고(처분통지)

    나) 그 기간 내에 처분하지 않을 경우 6개월 이내 처분할 것을 명령하며(처분명령)

    다) 처분명령 기간 내 처분하지 않으면, 처분할 때까지 매년 공시지가의 20%의 이행강제금 부과

    * 한 번 처분 통지를 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분해야 한다.
    * 농지를 허위 부정한 방법으로 취득 적발되면, 3년 이하 징역 또는 벌금(농지법 제61조)

 

농지제도의 개편

그간 도시민이 농지를 사는 것은‘하늘의 별 따기’보다 어려웠다.

그러나 다양한 농지제도의 개편으로 도시민이 농촌에 농지를 가지고 집을 짓기가 훨씬 수월해졌다.

우선 300평까지는 도시민도 농지를 구입하는 것이 가능해졌다.

더구나 건축면적 33㎡(10평) 이하 주말체험 및 주말영농주택은 농지보전부담금 50% 감면해 준다.

(농림수산식품부장관이 고시하는 기준에 따라 시장, 군수, 구청장의 추천이 있는 경우에 한함)

또한 한계농지를 구입하여 개발할 경우 농지조성비도 전액 면제된다.

최근 정부는 도시민이 전원주택을 소유하는 것을 용이하게 하기 위하여 각종 혜택을 준비해 왔다.

이런 혜택들을 놓치지 말고 잘 챙기는 것도 하루빨리 전원생활을 시작할 수 있는 지름길이다.

먼저 660㎡규모 미만 농가주택의 신축이 가능하도록 하였다.

이 경우에는 양도소득세 비과세 특례를 적용해 준다.
단지면적이 660㎡(200평) 이내, 주택 연면적이 150㎡(45평) 이내여야 하며

주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 취득 당시에는 7천만원 이하,

일반주택의 양도 당시에는 1억원 이하여야 한다.

 

-귀농 귀촌종합센터의 자료에서 발췌-